Am deutschen Wohn-Investmentmarkt wurden in den ersten neun Monaten 2022 gut 10,2 Milliarden Euro in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde der langjährige Durchschnitt um rund ein Fünftel und das Rekordergebnis aus dem Vorjahr um mehr als die Hälfte verfehlt. Das Umsatzvolumen lag in den vergangenen drei Monaten mit 3,14 Milliarden Euro nur leicht oberhalb des Resultats des zweiten Quartals (3,05 Milliarden Euro) und unterschreitet damit den Quartalsschnitt der vergangenen fünf Jahre ebenfalls um rund 50 Prozent. Dies ergibt eine Analyse des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Laut BNPPRE ist vor allem das Fehlen von Großtransaktionen für das unterdurchschnittliche Investitionsvolumen verantwortlich. Aktuell entfallen mit 3,9 Milliarden Euro rund 50 Prozent weniger als im langjährigen Durchschnitt auf Deals im Segment oberhalb der 100-Milliarden-Euro-Marke. Demgegenüber steht für Transaktionen bis 100 Millionen Euro sogar das zweitbeste je registrierte Ergebnis zu Buche. Dass der Markt also deutlich kleinteiliger als noch in den Vorjahren ist, wird nicht zuletzt dadurch unterstrichen, dass das durchschnittliche Volumen pro Transaktion im aktuellen Jahr bei lediglich rund 41 Millionen Euro und damit rund 15 Millionen Euro unter dem langjährigen Schnitt liegt.
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen zeigt aktuell ein ungewohntes Bild: In den ersten drei Quartalen 2022 tragen die sonst führenden Bestandsportfolios knapp 23 Prozent beziehungsweise 2,3 Milliarden Euro zum Volumen bei. Ein niedrigerer Wert konnte zuletzt 2011 verzeichnet werden. Ein ungewöhnlich hohes Resultat erzielen derweil Projektentwicklungen beziehungsweise Forward Deals, auf die rund 3,6 Milliarden Euro (anteilig 35 Prozent) entfallen, womit sie auf dem ersten Platz des Assetklassen-Rankings liegen.
Die A-Städte bilden mit einem Anteil von 47 Prozent am Transaktionsvolumen weiterhin den Investitionsschwerpunkt am deutschen Wohn-Investmentmarkt. Absolut gesehen entsprechen die aktuell registrierten 4,8 Milliarden Euro allerdings einem Rückgang von gut 17 Prozent gegenüber dem langjährigen Vergleich.
Durch die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten haben erwartungsgemäß auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte eine Aufwärtsbewegung vollzogen. Der Anstieg gegenüber dem Jahresbeginn bewegte sich zuletzt in einem Bereich von 15 bis 20 Basispunkten. Teuerster Standort ist weiterhin München (2,55 Prozent), gefolgt von Stuttgart (2,60 Prozent), Berlin (2,60 Prozent) und Hamburg (2,70 Prozent). Köln und Düsseldorf liegen jeweils bei 2,75 Prozent.
„Die Preisfindungsphase auf den Wohn-Investmentmärkten ist noch nicht abgeschlossen und wird, auch vor dem Hintergrund, dass weitere Zinsschritte der wichtigen Notenbanken nicht auszuschließen sind, noch einige Monate andauern. Entsprechend ist auch von einem weiteren leichten Anstieg der Renditen auszugehen. Auch wenn die nach wie vor sehr hohe Transaktionsanzahl positiv stimmt, dürfte vor dem Hintergrund der zu erwartenden Rezession die im letzten Quartal sonst übliche Jahresendrallye deutlich weniger dynamisch ausfallen als üblich. Aus heutiger Perspektive ist es wahrscheinlich, dass die Akquisitionsprozesse deutlich selektiver verlaufen und damit Großtransaktionen aller Voraussicht nach weiterhin Mangelware bleiben werden. Trotz der veränderten Rahmenbedingungen bleibt es aber nichtsdestotrotz dabei, dass Wohn-Investments weiterhin zu den sichersten und damit attraktivsten Anlageklassen für Immobilieninvestoren zählen. Sinkende Neubauzahlen bei einem unverändert hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum in den Ballungsräumen sind ein Garant für Wertstabilität und stabile Cashflows“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment bei BNPPRE. (DFPA/JF1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.
